Mietrecht in den Niederlanden

Veröffentlicht am 1. Oktober 2021 · Zuletzt aktualisiert am 23. Oktober 2026

Das Mietrecht in den Niederlanden ist ein Rechtsgebiet, in dem es häufig zu Streitigkeiten kommt. Oft kommt es zu Diskussionen, weil sich Mieter und/oder Vermieter ihrer Rechte und Pflichten gegenüber der anderen Partei nicht vollständig bewusst sind. Diese Seite gibt einen Überblick über die Miete von Geschäftsräumen in den Niederlanden, mit den wichtigsten Vorschriften aus Buch 7 des Burgerlijk Wetboek (BW).

Welche Regeln gelten für die Miete von Büro- und Geschäftsräumen?

Bei der Anmietung von Büro- und Geschäftsräumen haben die Parteien einen großen Spielraum, um die Bedingungen des Mietvertrags selbst festzulegen. Anders als bei der Anmietung von Wohnraum (Art. 7:232 ff. BW) sind die Parteien weit weniger an zwingende Bestimmungen gebunden.

Das niederländische Recht unterscheidet dabei zwei Arten von Geschäftsräumen:

Ladenlokale, Restaurants, Cafés, Hotels und Campingplätze (bedrijfsruimte im Sinne von Art. 7:290 BW): Hier gilt ein besonderer Mieterschutz, von dem nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann (Art. 7:291 BW). Für Ladenlokale gilt das nur, wenn es einen öffentlich zugänglichen Raum für den Verkauf oder die Dienstleistung gibt.
Büros, Lager, Werkstätten ohne Publikumsverkehr und sonstige Gewerberäume (Art. 7:230a BW): Die Parteien sind weitgehend frei. Der Mieter kann nach dem Ende des Vertrags nur beim Gericht beantragen, die Räumungsfrist zu verlängern; der Antrag muss binnen zwei Monaten nach dem Zeitpunkt gestellt werden, zu dem schriftlich die Räumung verlangt wurde.

Welches Regime gilt, hängt von der vereinbarten Bestimmung der Räume ab, nicht allein von der Bezeichnung im Vertrag.

Welche Rolle spielen allgemeine Bestimmungen im Mietvertrag?

In der Regel erklären die Parteien eine Reihe von allgemeinen Bestimmungen, die auf ihren Vertrag anwendbar sind. Als Vertragspartei sollten Sie die Bestimmungen in den allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags kennen. Solange der Mietvertrag nicht von den allgemeinen Bestimmungen abweicht, sind Sie als Partei an diese gebunden. Auch wenn Sie die Bestimmungen nie gelesen und die darin enthaltenen Vereinbarungen nie mit der anderen Partei besprochen haben (Art. 6:232 BW).

Ein Mieter kann eine Klausel in allgemeinen Bestimmungen zwar anfechten, wenn sie unangemessen benachteiligend ist oder er keine zumutbare Gelegenheit hatte, die Bestimmungen zur Kenntnis zu nehmen (Art. 6:233 BW). Dieser Schutz gilt aber nicht für Unternehmen, die ihren Jahresabschluss offenlegen, und nicht für Unternehmen mit 50 oder mehr Beschäftigten (Art. 6:235 BW). Viele deutsche Unternehmen fallen darunter. Lesen Sie die allgemeinen Bestimmungen deshalb vor der Unterschrift.

Welchen Schutz haben Mieter von Ladenlokalen und Gastronomiebetrieben?

Der Mieter eines Ladenlokals oder Gastronomiebetriebs genießt besonderen Schutz. Der Gesetzgeber wollte ihm Zeit und Gelegenheit geben, seine Investitionen zurückzuverdienen und einen guten Ruf aufzubauen.

Mindestdauer: Der Vertrag gilt für fünf Jahre oder eine vereinbarte längere Dauer und verlängert sich nach fünf Jahren von Rechts wegen um weitere fünf Jahre (Art. 7:292 BW).
Kurze Verträge: Ein Vertrag für höchstens zwei Jahre ist möglich. Bleibt der Mieter länger als zwei Jahre, gilt von Rechts wegen ein Vertrag für insgesamt fünf Jahre (Art. 7:301 BW).
Kündigung: nur zum Ende der Laufzeit, per Gerichtsvollzieherschreiben (exploot) oder Einschreiben, mit einer Frist von mindestens einem Jahr (Art. 7:293 BW).
Kündigung durch den Vermieter: Widerspricht der Mieter, endet der Vertrag nur durch Urteil. Zum Ende der ersten fünf Jahre kann das Gericht nur aus den gesetzlichen Gründen beenden, etwa schlechte Betriebsführung oder dringender Eigenbedarf (Art. 7:296 BW).
Miete: Mieter und Vermieter können verlangen, dass das Gericht die Miete an vergleichbare Räume vor Ort anpasst (Art. 7:303 BW).
Abweichungen: Klauseln zum Nachteil des Mieters sind anfechtbar, es sei denn, das Gericht hat sie genehmigt (Art. 7:291 BW).

Wann sollten Sie einen niederländischen Anwalt für Mietrecht einschalten?

Möchten Sie eine Beratung zum Mietrecht in den Niederlanden? Möchten Sie wissen, worauf Sie beim Abschluss eines Mietvertrags achten müssen, oder möchten Sie, dass ein Anwalt Ihren Mietvertrag prüft? Dann stehen Ihnen unsere Anwälte für Mietrecht gerne mit Rat und Tat zur Seite oder begleiten Sie in einem Verfahren vor einem niederländischen Gericht.

Häufig gestellte Fragen zum Mietrecht in den Niederlanden

Wie lange läuft ein Mietvertrag für ein Ladenlokal in den Niederlanden?

Grundsätzlich fünf Jahre mit einer Verlängerung von Rechts wegen um weitere fünf Jahre (Art. 7:292 BW). Ein Vertrag für höchstens zwei Jahre ist möglich; dauert die Nutzung länger, gilt ein Vertrag für insgesamt fünf Jahre (Art. 7:301 BW).

Gilt dieser Schutz auch für Büroräume?

Nein. Büros fallen unter Art. 7:230a BW. Die Parteien können die Laufzeit und die Kündigung weitgehend frei vereinbaren; der Mieter kann nach Vertragsende nur eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen, binnen zwei Monaten nach dem Zeitpunkt, zu dem schriftlich die Räumung verlangt wurde.

Wie kündigt man einen Mietvertrag über ein Ladenlokal?

Zum Ende der Laufzeit, per Gerichtsvollzieherschreiben oder Einschreiben, mit einer Frist von mindestens einem Jahr (Art. 7:293 BW). Widerspricht der Mieter der Kündigung des Vermieters, entscheidet das Gericht (Art. 7:295 und 7:296 BW).

Kann die Miete während der Laufzeit angepasst werden?

Ja. Nach Ablauf der vereinbarten Dauer oder sonst alle fünf Jahre kann jede Partei verlangen, dass das Gericht die Miete an die Mieten vergleichbarer Räume vor Ort anpasst (Art. 7:303 BW). Daneben gelten vertraglich vereinbarte Indexierungen.

Kann ein deutsches Unternehmen unangemessene allgemeine Bestimmungen anfechten?

Nur wenn es keinen Jahresabschluss offenlegt und weniger als 50 Beschäftigte hat (Art. 6:235 BW). Größere Unternehmen sind an die allgemeinen Bestimmungen gebunden, auch wenn sie sie nicht gelesen haben (Art. 6:232 BW).