Leasingverträge in den Niederlanden
In den Niederlanden fallen viele Bereiche des Leasingrechts unter die Vorschriften des Mietvertrags (‚Leaseovereenkomst‚). In diesem Blog informieren wir Sie über einen Leasingvertrag nach niederländischem Recht von beweglichen Sachen, aber auch zum Thema Mietverträge über unbewegliche Sachen, wie beispielsweise eine Immobilie. Die deutschsprachigen niederländischen Rechtsanwälte von MAAK setzen ihre Erfahrung gezielt ein, um Sie dabei bestmöglich zu unterstützen.
Was ist ein Leasingvertrag nach niederländischem Recht?
Das niederländische Recht definiert einen Leasingvertrag nach niederländischem Recht als einen Vertrag, durch den eine Partei, der Leasinggeber, sich verpflichtet, der anderen Partei, dem Leasingnehmer, die Nutzung einer Sache oder eines Teils davon zu ermöglichen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Leasingnehmer die Leasingraten zu erfüllen. Obwohl ein Leasingvertrag nach niederländischem Recht keiner besonderen Form bedarf, ist es jedoch ratsam, wie bei anderen Vertragstypen auch, einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen. Die Anwälte von MAAK Advocaten sind u.a. spezialisiert im Vertragsrecht und beraten Sie gerne, wenn es um das Aufsetzen oder Ändern eines (Miet- oder Leasing-)Vertrages in den Niederlanden geht.
Verpflichtungen des Leasinggebers nach niederländischem Recht
Zunächst einmal ist der Leasinggeber dazu verpflichtet, das Leasingobjekt, beispielsweise ein geleastes Auto, dem Leasingnehmer zur Verfügung zu stellen. Zudem muss er das Leasingobjekt während der Leasingdauer, in einem Zustand halten, dass es weiterhin für den Zweck, für den es geleast wurde, verwendet werden kann. Dementsprechend muss der Leasinggeber dem Leasingnehmer den ungestörten Zugang zum Leasingobjekt ermöglichen. Dies bedeutet, dass er es zu unterlassen hat, die Nutzung des Leasingnehmers zu stören, und dass er für alle Mängel haftet, die eine Nutzung des Objekts behindern.
Verpflichtungen des Leasingnehmers nach niederländischem Recht
Im Gegenzug muss der Leasingnehmer Miete bzw. eine Leasingrate zahlen. Ob er diesen Betrag im Voraus bezahlen muss und in welchen zeitlichen Abständen dieser zu entrichten ist hängt von den Bestimmungen im Leasingvertrag nach niederländischem Recht ab und kann von den Parteien im Vorfeld selbst festgelegt werden.
Der Leasingnehmer ist dazu verpflichtet, die Sache sachgerecht und ihrem Zweck entsprechend zu nutzen. Er darf das Objekt grundsätzlich nicht weitervermieten, es sei denn der Leasinggeber hat ihm eine entsprechende Erlaubnis erteilt. Wenn der Vertrag einen Teil eines Hauses betrifft, ist eine Untervermietung des Wohnraums zulässig, es sei denn, der Leasingvertrag nach niederländischem Recht sieht etwas anderes vor. Darüber hinaus haftet der Leasingnehmer für alle Schäden, die während der Dauer des Leasingvertrags an der Sache verursacht werden, es sei denn, der Schaden ist ihm nicht zuzurechnen.
Vermietung von Immobilien – Mietrecht in den Niederlanden
Verträge können sich auf bewegliche Güter (z.B.: das operative Leasing eines Autos), unbewegliche Güter (z.B.: die Miete eines Hauses) oder auch Eigentumsrechte beziehen.
Das Mietrecht in den Niederlanden regelt:
(1) die Vermietung von beweglichen Gütern
(2) die Vermietung von Wohnräumen
(3) die Vermietung von Geschäftsräumen, und
(4) die Vermietung von sonstigen Immobilien (d.h. alle Arten von (unbeweglichen) Immobilien, die nicht als Wohn- oder Geschäftsräume, Büroflächen, Lagerräume und Industriegebäude klassifiziert werden können).
Daher gibt es im niederländischen Mietrecht drei getrennte rechtliche Regelungen für die Vermietung von Gewerbeflächen, Einzelhandelsfläche und Wohnraum. Alle drei Arten von Mietverträgen können für einen festen Zeitraum oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Aufgrund der komplexen Mietrechtsordnung in den Niederlanden ist es ratsam, sich bei der Erstellung oder Änderung eines solchen Vertrages von einem Fachanwalt in den Niederlanden beraten zu lassen. Unsere deutschsprachigen Anwälte können Sie insbesondere in grenzüberschreitenden Sachverhalten mit Bezug zu den Niederlanden bestens beraten und unterstützen.
Der niederländische Rat für Immobilien (Raad voor Onroerende Zaken) hat Musterverträge für jede Art von Mietvertrag zusammengestellt. Diese Mustermietverträge sind tendziell günstiger als die Standardpositionen nach niederländischem Recht. Während es bei der Anmietung von Büro- und anderen Geschäftsräumen ein hohes Maß an Vertragsfreiheit gibt, sind Mietverträge für Wohn- und Einzelhandelsflächen strenger geregelt.
Die primäre Nutzung der Immobilie ist für die Bestimmung der Art des Mietvertrags entscheidend. Beim Abschluss eines Mietvertrages nach niederländischem Recht ist es wichtig sich der zwingenden Vorschriften bewusst zu sein die für die betreffende Art von Mietvertrag gelten. Unsere Anwälte in Holland helfen Ihnen hierbei gerne weiter und beantworten Ihre Fragen zum Leasing- und Mietrecht in den Niederlanden.
Gewerbliche Mietverträge in den Niederlanden
Gewerbliche Mietverträge sind nach niederländischem Recht die am wenigsten streng reglementierte Art von Mietvertrag. Ein Gewerbemietvertrag ist in der Regel für Fabriken, Büros, Lagerhäuser etc. geeignet. Die Parteien können den Zeitraum für den Mietvertrag und die Höhe des Mietzinses frei aushandeln und mit in den Vertrag aufnehmen. Die Beendigung von gewerblichen Mietverträgen ist nach niederländischem Recht ebenfalls weniger streng geregelt. Es gibt jedoch formelle Anforderungen an die Art und Weise, wie die Kündigung dem Mieter zugestellt werden muss: per Einschreiben mit erbetener Empfangsbestätigung. Darüber hinaus genießt der Mieter einen zweimonatigen Kündigungsschutz. Beachten Sie: Der Mieter kann auch bei Gericht eine Verlängerung dieses Schutzes um bis zu drei Jahre beantragen.
Angesichts der Vertragsfreiheit, die Parteien eines gewerblichen Mietvertrags haben, ist es ratsam, die Dienste eines (deutschsprachigen) Fachanwalts in den Niederlanden in Anspruch zu nehmen, der bei Erstellung des Mietvertrags behilflich ist.
Anmietung Einzelhandelsfläche in den Niederlanden
Die Definition eines Mietvertrages für den Einzelhandel ist nach niederländischem Recht genau festgelegt und meint Mietverträge für Geschäftsflächen, Cafés, Restaurants, Hotels und Campingplätze mit der grundlegenden Anforderung, dass das Gelände einen öffentlich zugänglichen Bereich enthält.
Einzelhandelsmietverträge müssen eine Laufzeit von höchstens zwei Jahren oder eine Mindestlaufzeit von mindestens fünf Jahren haben, mit einem Recht auf Verlängerung um eine zweite Periode von 5 Jahren (oder eine ausreichende Anzahl von Jahren, um eine Gesamtlaufzeit von 10 Jahren zu erreichen).
Kündigung Mietvertrag nach niederländischem Recht
Die Parteien können einvernehmlich vereinbaren, den Mietvertrag jederzeit zu kündigen.
Die Möglichkeiten einer einseitigen Kündigung durch den Vermieter sind wesentlich eingeschränkter, um den Mieter zu schützen, der in dem Einzelhandel häufig seine Existenzgrundlage findet. Das Gesetz legt daher fest, dass der Vermieter den Mietvertrag nicht ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Darüber hinaus kann der Mietvertrag, wenn er für eine bestimmte Dauer abgeschlossen wurde, nur zum Ende dieses bestimmten Zeitraums mit einer minimalen Kündigungsfrist von einem Jahr gekündigt werden. Wenn der Mieter der Kündigung des Mietvertrages widerspricht, muss der Vermieter das Gericht versuchen, die Kündigung zu genehmigen. Die Gerichte genehmigen selten Kündigungen vor Ablauf der ersten fünf Vertragsjahre. Zudem muss der Vermieter nachweisen, dass bestimmte Gründe vorliegen die eine Kündigung rechtfertigen, z.B. dass der Vermieter ein dringendes Bedürfnis hat, die Immobilie für seine eigenen Zwecke zu nutzen.
Vermietung von Wohnraum in den Niederlanden
Ein weiterer wichtiger Bereich des Mietrechts stellt zudem die Vermietung von Wohnraum dar. In den Niederlanden enthält das Wohnungsmietrecht eine Vielzahl von mieterschützenden Vorschriften. Im Prinzip können sich die Parteien frei über die Mietpreise einigen. Wohnungsmietverträge unterliegen jedoch der Mietpreiskontrolle nach dem Mietpreisgesetz (Huurprijzenwet). Die Miete muss also der Qualität und dem Status der Räumlichkeiten entsprechen.
Darüber hinaus endet ein befristeter Mietvertrag nicht automatisch nach Ablauf der festen Laufzeit. Vielmehr muss der Vermieter Gründe für die Kündigung des Mietvertrags angeben. Als triftige Gründe gelten unter anderem, dass der Mieter die Räumlichkeiten nicht im Sinne eines guten Mieters bewohnt hat, der Vermieter ein dringendes Bedürfnis hat, die Räumlichkeiten selbst zu nutzen, oder wenn der Mieter einem angemessenen Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht zustimmt.
Spezialisierter Anwalt für einen Leasingvertrag nach niederländischem Recht
Die Fachanwälte in den Niederlanden von MAAK Advocaten haben sich über die Jahre Fachwissen im Bereich des Mietrechts angeeignet und unterstützen Sie gerne sowohl bezüglich Mietverträgen für Wohnraum als auch im Hinblick auf Gewerbemietverträge.
Kontaktieren Sie bei Fragen zu Miet- und Leasingverträgen in den Niederlanden gerne unsere deutschsprachigen Anwälte in Amsterdam. MAAK Advocaten hilft Ihnen gerne weiter.
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Ihr Ansprechpartner: Martin Krüger | Deutscher Anwalt in den Niederlanden.